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Generalagentur Henry Heß

Letztes Site-Update: 24. Februar 2018

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Erfolgreich ins eigene Zuhause

Die Mehrzahl aller Mieter wünscht sich ein eigenes Zuhause. Voraussetzung dafür ist eine tragfähige Finanzierung. Mit einer umfassenden und kompetenten Beratung erhalten Sie als Immobilienkäufer einen maßgeschneiderten Kredit für ihr Vorhaben. Das anhaltend niedrige Zinsniveau beim Baugeld harmoniert bestens mit diesem Traum. Damit die Finanzierung des Eigenheims aber auch in der Zukunft tragfähig bleibt, sollte sie gut geplant und wohl durchdacht sein. Dabei ist es unerlässlich, einen zuverlässigen und kompetenten Finanzierungspartner an der Seite zu haben, der die Finanzierung so zusammenstellt, dass sie exakt auf die Bedürfnisse der Immobilienkäufer und Bauherren abgestimmt ist.

Am Anfang jeder Beratung steht immer ein ehrlicher Kassensturz. Ich helfe Ihnen festzustellen, wie hoch die monatliche Rate für den Immobilienkredit sein darf – und zwar jetzt und in Zukunft. Vielleicht ergibt unsere gemeinsame Rechnung, dass die anvisierte Immobilie (noch) zu teuer ist im Vergleich zu Ihren Möglichkeiten. Vielleicht rate ich Ihnen, noch mehr Eigenkapital anzusparen oder vielleicht auch, eine kleinere Immobilie ins Auge zu fassen. Dann sollten Sie das als ehrliche Rückmeldung betrachten, für die ich Gründe habe.

Wichtig ist stets, nicht zu knapp zu kalkulieren. Auch nach dem Bau oder Kauf sollte noch genug finanzieller Spielraum für Annehmlichkeiten wie Urlaub oder größere Anschaffungen bleiben. Zu einer kompetenten Beratung gehört es immer, Ihre Bedürfnisse nach Sicherheit und Flexibilität zu berücksichtigen. Dies ist beispielsweise mit der Wahl der richtigen Tilgung, einer kurzen oder langen Sollzinsbindung sowie mit dem Einbau von Fördermitteln möglich. Dabei müssen die Größen Eigenkapital und verfügbares Einkommen immer berücksichtigt werden.

Bauen & Eigenkapital

Seit 2010 steigen die Immobilienpreise in Deutschland so schnell wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Der Druck zum Immobilienkauf steigt, leider nicht zuletzt auch deshalb, weil uns so manche Werbung glaubhaft machen will, jeder könne sich eine Immobilie leisten. Dabei ist es eine ebenso alte wie heute noch gültige Regel, auf die Sie als Interessent jeder seriöse Berater hinweisen wird: 20 bis 30% Eigenkapital sollten vorhanden sein, mindestens aber soviel, dass die Kaufnebenkosten gedeckt sind und nicht mitfinanziert werden müssen. Wer kein oder wenig Eigenkapital eigenes Geld mitbringt, sollte besonders genau rechnen.

Ein Grund für die gebotene Vorsicht ist: Im Regelfall werden nur 60% des Darlehens als erstrangiges Darlehen vergeben und im Grundbuch eingetragen. Die geldgebende Bank sichert sich damit - praktisch im Gegenzug für günstige Darlehenskonditionen - das vorrangige Recht die Immobilie zu “verwerten”, wenn der Kredit von Ihnen nicht mehr bedient werden kann. Je mehr vom Kaufpreis durch den Kredit finanziert sind, desto höher ist also Ihr Risiko als Käufer: Wenn der Kredit “platzt” und das Haus versteigert oder verkauft werden muss, könnte der Kaufpreis nicht die offene Kreditschuld decken. Dann ist nicht nur die Immobilie weg, sondern Sie bleiben noch dazu auf Schulden sitzen. Kaufwillige mit wenig eigenem Geld sollten also vor einer Entscheidung besonders genau berechnen, welche monatliche Belastung sie sich überhaupt leisten können.

Wichtig zu wissen ist, dass es neben dem eigentlichen Kaufpreis des Hauses noch jede Menge Nebenkosten gibt. Hierzu gehören die Grunderwerbsteuer (Höhe abhängig vom Bundesland), die Maklergebühren und die Notarkosten. Insgesamt kann sich der Immobilienpreis so je nach Standort um bis zu 15 Prozent erhöhen.

Niedrige Zinsen und niedrige Tilgung - Eine gefährliche Kombination

Die tiefen Zinsen für Immobilienkredite verführen viele Käufer und Bauherren zu zwei fatalen Fehlern:

  1. Sie wählen zu Beginn der Kreditlaufzeit eine niedrige Tilgung, um so ihre Monatsraten klein zu halten.
  2. Sie gehen davon aus, dass das Angebot mit dem niedrigsten Zins automatisch das beste Angebot sein muss.

Dieser Irrglaube bildet zusammen mit den geringen Finanzierungskosten eine gefährliche Mischung. Denn eigentlich klingt es ganz logisch: Wer aktuell sein Haus oder seine Wohnung finanziert, bekommt Kredite für mickrige Zinssätze. Wer sich darüber hinaus noch entscheidet, zu Beginn der Kreditlaufzeit nur relativ wenig Geld in die Tilgung zu stecken, kann so mit geringen Monatsraten viel größere Käufe finanzieren – oder zahlt für einen kleineren Kauf konkurrenzlos wenig Geld.

Doch die eigentlich so einleuchtende Rechnung hat einen großen Haken. Denn bei gleichbleibenden Tilgungsraten verlängern niedrige Zinsen die Laufzeit des Kredites. Was erst einmal nicht logisch klingt, wird durch ein stark vereinfachtes Beispiel sehr einleuchtend: Nehmen wir an, Sie haben einen Kredit über 200.000 Euro aufgenommen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren. Dann sieht Ihre Rechnung wie folgt aus:

 

Zins 2% / Tilgung 1%

Zins 3% / Tilgung 1%

Zins 2% / Tilgung 3%

monatliche Belastung

497 Euro

660 Euro

830 Euro

Restschuld nach 10 Jahren

177.898 Euro

176.748 Euro

133.744 Euro

Laufzeit bis zur Volltilgung

ca. 56 Jahre

ca. 47 Jahre

ca. 26 Jahre

Zinskosten in 10 Jahren

37.538 Euro

55.948 Euro

33.344 Euro

 

 

 

Wir lernen daraus zwei Dinge:

  1. Ein höherer Darlehenszins führt zwar zu höherer Rate und Zinskosten, aber nach der Zinsbindung ist nicht nur die Restschuld geringer, sondern auch das Darlehen schneller abbezahlt!
  2. Eine höhere Tilgung führt zu deutlich niedrigerer Restschuld und schnellerer Kredittilgung.

Kreditnehmer sollten deshalb den Vergleich von Angeboten nicht nur auf den angegebenen Zinssatz reduzieren (man spricht hier nicht ohne Grund von “Schaufenster-Konditionen”, die zu leicht den Blick vernebeln). Empfehlenswert ist es, gleich zu Beginn der Kreditlaufzeit mit höheren Tilgungsraten einsteigen (in der aktuellen Niedrigzinsphase mindestens 2%, besser mehr). Das führt zwar zu höheren Monatsraten und kleinerem Kreditvolumen, schützt aber vor unangenehmen Überraschungen bei der Anschlussfinanzierung und ewigen Laufzeiten. So können Käufer auch langfristig von den aktuell so günstigen Konditionen profitieren. Es kann also sinnvoll sein, sich bei begrenztem Budget eher für eine kleinere Immobilie zu entscheiden.

Ein zweites, immer wieder zu beobachtendes Risiko sei hier nur am Rande erwähnt: Die leider oft mangelhafte persönliche Absicherung der Kreditnehmer. Jede Finanzierung geht von einem bestimmten Einkommen aus (nicht auf Seiten der Bank, sondern auch bei Ihnen als Kreditnehmer). Machen Sie sich Gedanken darüber, durch welche Störfälle dieses Einkommen wanken oder im schlimmsten Fall wegfallen kann. Denken Sie unbedingt über diese Vorsorgemöglichkeiten nach:

  • ein privates Krankentagegeld (sichert bei längerer Arbeitsunfähigkeit Ihr bisheriges Nettoeinkommen ab)
  • eine Berufsunfähigkeits-Vorsorge
  • eine Invaliditäts-Vorsorge
  • eine Hinterbliebenversorgung, wenn ein Sterbefall eintritt
  • eine Vorsorge bei Pflegebedürftigkeit und natürlich
  • der Schutz der materiellen Werte, insbesondere der Immobilie selbst (Gebäudeversicherung)

Ich höre leider nicht selten, dafür sei jetzt durch die Finanzierung kein Geld mehr übrig. Aus meiner Sicht ist dann die persönliche Finanzplanung zu sehr “auf Kante genäht” und geht von einem optimalen Lebensverlauf aus. Beim ersten Störfall aber kann dieses Kartenhaus bedrohlich ins Wanken kommen.

Kreditangebote vergleichen

Oft fühlen Immobilienkäufer sich bei den Kreditverhandlungen unter Druck gesetzt. Das Traumhaus könnte bald anderweitig verkauft oder die Zinsen wieder gestiegen sein. Doch dieser Stress muss nicht sein. Mit ein bisschen Vorwissen lassen sich Angebote leicht vergleichen. Auf den ersten Blick erscheint ein Kreditangebot oft sehr verwirrend. Verschiedene Kreditsummen, Tilgungsraten, Laufzeiten, Förderungen oder unterschiedlich hohes Eigenkapital – dutzende Faktoren beeinflussen das Angebot, das eine bestimmte Bank ihrem Kunden letztendlich macht.

Als wichtigste Zahl in einem solchen Angebot wird oft der sogenannte effektive Jahreszins genannt. Er zeigt an, wie viel ein Kredit tatsächlich in jedem Jahr kostet – inklusive Abschluss- oder Kontoführungsgebühren. Dies ist grundsätzlich ein guter Vergleichswert. Allerdings bestehen die meisten Finanzierungen aus mehreren Bausteinen (erst- und nachrangige Darlehen), die nur bei Betrachtung “im Paket” eine Aussage darüber erlauben, ob die Finanzierung zu Ihnen, Ihren Wünschen und Möglichkeiten passt.

Viele Darlehensarten

Klingt erstmal sperrig: Annuitätendarlehen, tilgungsfreies Darlehen, Volltilgerdarlehen oder Bauspar-Kombi-Darlehen. Dabei sind die verschiedenen Angebote gar nicht so kompliziert.

Für fast alle Immobilienkäufer in Deutschland ist es das Produkt der Wahl: Das Annuitätendarlehen. Es steht für eine Rückzahlungs-Vereinbarung, die die monatliche Belastung für den Kreditnehmer möglichst stabil hält, gleichzeitig aber das Darlehen so schnell wie möglich zurückzahlt. In der Praxis zahlen Sie also über die gesamte Laufzeit des Darlehens denselben Monatsbetrag. Es variiert lediglich dessen Zusammensetzung. Während am Anfang der Laufzeit noch fast der gesamte Betrag für den Zinsanteil aufgewendet werden muss, erhöht sich mit fortschreitender Laufzeit der Anteil, der in die tatsächliche Tilgung des Darlehens fließen kann. Der Vorteil eines solchen Kredits ist, dass er die Belastung für den Schuldner berechenbar und gleichmäßig hält, während die Zinslast während der Laufzeit langsam sinkt. Am Ende der Laufzeit ist – bis auf eine eventuelle Restschuld – der Kredit abbezahlt.

Eine Alternative dazu bietet das tilgungsfreie Darlehen. Die monatlichen Zahlungen enthalten – wie der Name schon verrät – keinerlei Tilgung. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer das Darlehen während der Laufzeit überhaupt nicht abbezahlt, sondern lediglich die Zinsen bedient. Am Laufzeitende steht also immer noch der aufgenommene Kreditbetrag als Schulden aus. Das kann unter Umständen sinnvoll sein, etwa, wenn man die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern als Wertanlage betrachtet und vermietet. Die Zinsen können von der Steuer abgesetzt werden, gleichzeitig kann in einem separaten Sparprodukt – zum Beispiel einem Bausparvertrag, einer Privatrente oder einem Fondssparplan – Vermögen angespart werden. Am Ende der Laufzeit ist im besten Fall genügend Geld zusammen gekommen, um den Kredit abzubezahlen. Sinnvoll ist in jedem Fall ein Sparprodukt mit gut kalkulierbarer Ablaufleistung, damit am Ende genug Geld vorhanden ist um den Kredit abzubezahlen.

Eine weitere Möglichkeit ist das so genannte Bauspar-Kombi-Darlehen. Anstatt zum Beispiel einen 20 Jahre laufenden Kredit abzuschließen, schließt der Käufer nur einen Vertrag über die Hälfte dieser Laufzeit ab, wodurch der Zinssatz günstiger wird. Zudem verzichtet er auf die Tilgung, wodurch die Monatsraten noch weiter sinken. Das frei werdende Geld zahlt er nun in einen Bausparvertrag ein, der nach zehn Jahren ein Darlehen zuteilt. Die Ersparnisse aus dem angesparten Bauspar-Guthaben setzt der Käufer dann ein, um einen Teil des Kredits zu tilgen. Das anschließende Bauspar-Darlehen kann dank günstigerer Bauspar-Konditionen relativ schnell getilgt werden. Ob sich dieses Modell lohnt, muss sich durch genaue Berechnung im Einzelfall zeigen. Erwägenswert ist das Modell jedoch sowohl für Kunden, die ihre Immobilie selbst bewohnen als auch für solche, die sie als Kapitalanlage kaufen.

In Zeiten niedriger Zinsen wie aktuell sind auch Volltilgerdarlehen eine interessante Alternative. Wie beim normalen Annuitätendarlehen wird monatlich eine gleichbleibende Rate gezahlt. Allerdings wird der Tilgungssatz so gewählt, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung vollständig abbezahlt ist. Dieses Darlehen bietet damit die beste Zins- und Planungssicherheit bis zum Schluss.

Eine aufgrund der aktuellen Zinssituation interessante Finanzierungsform ist das Modell der Tilgungsaussetzung, also ein endfälliges Darlehen in Kombination mit einer privaten Rentenversicherung, bei dem das Darlehen erst am Ende der Laufzeit in einer Summe getilgt wird. Auch wenn die Gesamtverzinsung in der privaten Lebens- und Rentenversicherung in den letzten Jahren gesunken ist, übersteigt sie heute meist deutlich die Darlehenszinsen (zumindest den Zins des erstrangigen Darlehensteils). Zudem bietet die Rentenversicherung eine garantierte Ablaufleistung (zuzüglich Überschusszinsen), ist somit ein berechenbarer Faktor und ist zudem für jedermann abschließbar (keine Gesundheitsprüfung). Hinzu kommen steuerliche Bonbons, wie z.B. die 50%-ige Steuerfreiheit der Erträge (der eigene Sparanteil ist ohnehin steuerfrei) bei Ablauf ab dem 62. Lebensjahr und eine positive Wirkung auf die steuerliche Abzugsfähigkeit der Darlehenszinsen.

Nach dem Kredit ist vor dem Kredit: Die Anschlussfinanzierung

Die wenigsten Immobilienkredite sind nach Ende der Zinsbindungsfrist vollständig abbezahlt. Spätestens ein Jahr vor Laufzeitende sollten Sie sich deshalb mit dem Thema beschäftigen. Dann bleibt genug Zeit für Verhandlungen über Konditionen, Sondertilgungen und Anschlusszinsen. Viele der  in den letzten Jahren aufgenommenen Immobilienkredite wurden wegen der niedrigen Zinsen oft mit Laufzeiten von 15 oder sogar 20 Jahren aufgenommen. Doch selbst in diesem Fall gelingt es den wenigsten, schon in der ersten Runde den gesamten Kredit zu tilgen (leider wird zu oft eine zu niedrige Tilgung vereinbart, um zunächst die monatliche Belastung niedrig zu halten). Steht am Ende der Kreditlaufzeit noch eine Restschuld, ist es Zeit, sich über eine Anschlussfinanzierung Gedanken zu machen.

Wenn Sie nichts tun, ist die finanzierende Bank verpflichtet, sich spätestens drei Monate vorher bei ihnen zu melden. Sie muss mitteilen, ob und mit welchen Konditionen sie den Kredit verlängert und ob zum Beispiel Sondertilgungen möglich sind. Die meisten Kreditnehmer nehmen dieses Angebot einfach an, weil es am einfachsten erscheint. Dabei kann es sich durchaus lohnen, zu verhandeln und Vergleichsangebote einzuholen. Ein Wechsel zu einer anderen Bank kann bares Geld wert sein. Schon dann, wenn der Zins dort nur 0,2 Prozentpunkte unter dem von der bisherigen Bank angebotenen Zins liegt, sollte man darüber nachdenken. Der größte Vorteil eines Wechsels: Hat man gerade etwas Geld übrig, kann der neu aufgenommene Kredit reduziert werden. Denn die bestehende Bank erlaubt unter Umständen eine Sondertilgung nur gegen eine Strafzahlung, die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Für die Grundschuldabtretung fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, die jedoch in der Regel im Bereich von einigen hundert Euro liegen. In der Regel sind die Gebühren daher gering genug, dass sich schon kleine Preisvorteile beim neuen Anbieter lohnen. Auch eine Neubewertung der eigenen Immobilie ist in der Regel kein Grund zur Sorge. Bei der Anschlussfinanzierung wird meist weniger Geld benötigt und ein Gutachten ist teuer, weshalb die Banken meist darauf verzichten.

Man sollte angesichts der gesunkenen Restschuld jedoch nicht den Fehler machen, die Raten ohne Grund zu senken. Wer sich die bisherigen Monatsraten weiter leisten kann, sollte stattdessen einfach eine entsprechend höhere Tilgung wählen und so den Kredit schneller abbezahlen. Bei der Laufzeit sollte man zudem auch bedenken, ob die Zinsen aktuell eher hoch oder niedrig sind. Sind die Kreditkosten eher niedrig, kann die Laufzeit ruhig für eine längere Zeit gewählt werden – am besten, bis keine Restschuld mehr übrig ist.

Übrigens: Wenn die Zinsbindung erst in ein bis drei Jahren ausläuft, bietet ein sogenanntes Forward-Darlehen die Möglichkeit, sich schon jetzt günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern.

Mein Beratungsangebot

Gerne berate ich Sie zu Ihren Fragen, Wünschen und Vorhaben im Bereich der Immobilienfinanzierung. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass ich vorab alle notwendigen Informationen erhalte, die mir eine bedarfsgerechte, kundenorientierte und faire Beratung auch erlauben. Sie finden nachfolgend mein Formular zur Angebotsanfrage. Dies ist vielleicht etwas umfangreicher als gewohnt und Ihrerseits mit einer gewissen Vorleistung verbunden. Aber nur so wird es mir möglich sein, die Machbarkeit Ihres Vorhabens zu prüfen und meinen Finanzierungsvorschlag passgenau auf Ihre Vorstellungen und Wünsche abzustellen.

Anfrage zur Immobilienfinanzierung (pdf)

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